Купуване на имот – България срещу Испания: цени, данъци и разходи по сделката

Имот за €100 000 не струва €100 000. Това е първата сметка, която купувачът трябва да приеме и в България, и в Испания. След цената идват данъкът при придобиване, нотариусът, вписването, проверките, евентуалната агенция и разходите по кредита. При Испания разликата между ново и старо строителство и между автономните области може да бъде хиляди евро.

Тук сравнявам основните разходи през 2026 г. с два примерни имота – €100 000 и €250 000. Числата са ориентировъчни. Те показват какъв резерв трябва да планирате, но не заменят конкретна калкулация от нотариус, банка, адвокат или gestor.

Къде покупката е по-евтина – в България или Испания?

Краткият отговор: разходите над цената обикновено са по-ниски в България. При стандартна сделка често трябва да предвидите приблизително 3–6% над цената, а при агенция и ипотека – повече. В Испания практичният резерв обикновено е около 10–15%, но точният процент зависи най-вече от региона и дали жилището е ново или употребявано.

Какви разходи има купувачът в България?

Местен данък при придобиване

Той се определя от общината в законовите граници и не е еднакъв за цялата държава. В много големи общини ставката е близо до 2,5–3%. Данъкът обикновено се изчислява върху по-високата стойност между продажната цена и данъчната оценка.

Нотариална такса

Нотариалната такса се изчислява по прогресивна тарифа според материалния интерес. Към нея обичайно се добавя ДДС. Не е правилно да се използва един фиксиран процент за всяка сделка, защото скалата има различни стъпки и максимален размер.

Такса за вписване

Агенцията по вписванията посочва такса 0,1% върху стойността, по която е таксуван актът, с минимален размер. Нотариусът представя акта за вписване.

Агенция и правна проверка

Комисионата не е държавна такса. На българския пазар често е 2–3% плюс ДДС, но договорът може да предвижда друга сума и плащане от едната или от двете страни. Независимата правна проверка също е отделен разход. Не приемайте, че брокерът замества адвокат, който работи само за купувача.

Ипотека

При кредит има оценка на имота, банкови такси според продукта, застраховки и разходи за учредяване и вписване на ипотека. Банката не винаги финансира разходите по покупката, а процентът финансиране обикновено се изчислява спрямо по-ниската стойност между оценката и покупната цена.

Какви разходи има купувачът в Испания?

Испания няма една универсална ставка. Автономните области определят голяма част от данъчното натоварване, а новото и употребяваното жилище се облагат по различен режим.

Употребяван имот: ITP

При покупка на употребявано жилище основният данък е Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Общата ставка според автономната област и конкретния случай може да бъде приблизително 6–11%, а на места е прогресивна. Има намалени ставки за определени млади купувачи, семейства, хора с увреждания или основно жилище, но условията са регионални.

Ново строителство: IVA и AJD

При ново жилище от предприемач обичайно се плаща 10% IVA, а не ITP. Допълнително се дължи AJD – данък върху документираните правни действия – чиято ставка зависи от автономната област и често е приблизително 0,5–1,5%. За някои специални имоти или сделки режимът е различен.

Нотариус и Registro de la Propiedad

Нотариалната тарифа и вписването зависят от цената и сложността на акта. За стандартно жилище разумен общ ориентир е приблизително €800–1 500, но сумата може да излезе извън диапазона.

Gestoría и адвокат

Gestoría често организира плащането на данъци и подаването на документи, особено при ипотека. Адвокатът извършва правна проверка и защитава интереса на клиента. Услугите не са едно и също. Адвокатската цена често е фиксирана или около 1% плюс IVA, но се договаря.

Агенция

В Испания при продажба комисионата често се поема от продавача, но това не е правило за всяка сделка. Има пазари и договори, при които купувачът плаща отделна услуга или част от комисионата. Искайте писмено кой плаща, колко и дали IVA е включен.

Защо автономната област променя сметката?

ITP и AJD не са еднакви в Andalucía, Comunitat Valenciana, Madrid, Cataluña или Murcia. Регионът може да използва една обща ставка, прогресивна скала според цената или различни намаления според възраст, доход, увреждане и предназначение на жилището. Намалението не се получава само защото купувачът е под определена възраст. Може да има лимит на стойността, изискване имотът да бъде основно жилище и срок за запазване на това условие.

Данъчната основа също не винаги е просто договорената цена. При употребяван имот испанската система използва valor de referencia, когато е приложим. Ако референтната стойност е по-висока от записаната цена, данъкът може да бъде изчислен върху нея, освен ако не бъде успешно оспорена по законовия ред. Затова евтина сделка на хартия не гарантира нисък ITP.

В България местният данък също зависи от общината, а основата е по-високата между цената и данъчната оценка. Разликата е, че диапазонът на местния данък обикновено създава по-малко отклонение от испанските регионални ставки. И в двете държави точната сметка трябва да се направи за адреса и конкретния купувач преди подписване на обвързващ договор.

Предварителният договор и капарото също струват пари

В България предварителният договор обичайно урежда цена, срок и задатък. В Испания често се използва contrato de arras. И в двата случая лошо написана клауза може да струва целия депозит. Не плащайте значителна сума само срещу резервационен лист от агенция, без да е ясно кога парите се връщат, какво става при отказ на кредит и какви документи трябва да представи продавачът.

При Испания проверете дали сумата е arras penitenciales по член 1454 от Código Civil или има друг характер. При ипотека включете срок за оценка, банково одобрение и получаване на необходимата документация. При България проверете тежестите непосредствено преди сделката, дори да са проверени при предварителния договор, защото между двете дати може да има ново вписване.

Сравнителна таблица

Диапазоните са ориентировъчни към 2026 г. Намалени ставки, агенция, кредит и конкретният регион могат да променят резултата.

Пример: имот за €100 000 в България

При местен данък 3% сумата е €3 000. Таксата за вписване е около €100. Нотариалната такса с ДДС и допълнителните документи може ориентировъчно да бъде около €600–900. Правната проверка, оценката и удостоверенията могат да добавят €400–1 000.

Без брокерска комисиона и без ипотечни разходи: разумен резерв е приблизително €4 100–5 000. Ако купувачът плаща 3% комисиона плюс ДДС, добавете още около €3 600. При кредит добавете оценка, ипотечен акт и банковите разходи по конкретната оферта.

Пример: имот за €250 000 в България

При 3% местен данък – €7 500. Вписването е около €250. Нотариусът и документите може ориентировъчно да бъдат около €1 000–1 500. С независима проверка и други административни разходи резервът без агенция може да бъде приблизително €9 000–10 500. Комисиона 3% плюс ДДС би добавила €9 000.

Пример: имот за €100 000 в Испания

Употребяван имот

При примерен ITP 8% данъкът е €8 000. Добавете приблизително €1 000–1 500 за нотариус и регистър, €300–500 за gestoría и €1 000–1 210 за адвокат при цена 1% плюс IVA. Общият резерв е около €10 300–11 200, без комисиона от купувача и без ипотечни разходи.

При регионална ставка 10% същата сделка вече изисква приблизително €12 300–13 200. Затова калкулация с „в Испания данъкът е 8%“ може да бъде грешна с хиляди евро.

Ново жилище

IVA е €10 000. При примерен AJD 1,2% добавете €1 200. С нотариус, регистър и професионална помощ общият резерв може да бъде около €13 500–15 000.

Пример: имот за €250 000 в Испания

Употребяван имот

При ITP 8% данъкът е €20 000. Нотариус, регистър и gestoría могат ориентировъчно да бъдат €1 500–2 200. Адвокат при 1% плюс IVA е около €3 025. Купувачът трябва да планира приблизително €24 500–26 000 над цената. При ITP 10% резервът се увеличава с още €5 000.

Ново жилище

IVA е €25 000. При AJD 1,2% – още €3 000. С останалите разходи общата сума над цената може да бъде приблизително €30 000–33 000.

Колко собствени пари трябват при ипотека?

Разходите по сделката обикновено не се финансират изцяло. Ако банка отпуска 80% от по-ниската стойност между оценката и цената, за имот €250 000 ви трябват поне €50 000 самоучастие плюс приблизително €25 000–33 000 разходи в Испания. Практичният собствен ресурс може да надхвърли €75 000.

За нерезидент в Испания финансирането често е по-ниско. Подробно обяснение има в статията за кредит за имот в Испания. Не подписвайте arras, преди да сте проверили финансирането и условията за връщане на депозита.

Кои проверки не трябва да пропускате?

• Кой е собственикът и има ли тежести.
• Съвпадат ли регистърът, кадастърът и реалното състояние.
• Има ли неплатени местни данъци и comunidad.
• Законни ли са пристройкита и предназначението.
• Има ли бъдещи ремонти на сградата.
• Какво точно остава в имота.
• Кой плаща агенцията и включен ли е ДДС/IVA.

За Испания вижте и практическото ръководство как се купува намерен имот, както и най-честите грешки при покупка.

Нотариусът защитава ли купувача?

Нотариусът удостоверява сделката и следи законовите изисквания, но не е личният адвокат на купувача. Независимата проверка трябва да започне преди капарото. Това е особено важно при наследства, пълномощни, незаконни преустройства, наематели или чуждестранни продавачи.

Къде е по-изгодно?

България има по-ниски типични данъци и такси над цената. Испания предлага много различни пазари и ясна регистърна процедура, но данъчният резерв е по-голям. По-ниската цена на самия имот може да компенсира високия процент в малък испански град, а скъп апартамент в София може да струва повече от испански имот извън туристическите зони.

Сравнявайте крайна цена за придобиване: покупна цена + всички данъци + професионални услуги + ремонт + финансиране. Само това число може честно да се постави до другата държава.

Често задавани въпроси

Колко да предвидя над цената в Испания?

Практично около 10–15%, но употребяваният имот в регион с нисък ITP може да е под това, а ново жилище с AJD и професионални услуги – близо до горната граница.

Колко да предвидя в България?

Често 3–6% без голяма брокерска комисиона. При агенция и ипотека сумата нараства.

Плаща ли се ITP при ново строителство в Испания?

Обичайно не. При първа продажба от предприемач се плащат IVA и AJD. Конкретната сделка трябва да се провери.

Може ли банката да финансира данъците?

Не разчитайте на това. Обикновено купувачът осигурява самоучастието и разходите със собствени средства.

Проверено към август 2026 г. Основни източници: Агенция по вписванията, Нотариална камара, Agencia Tributaria, Consejo General del Notariado и регионалните данъчни правила. Примерите са ориентировъчни.